2014年下半年以來，無論是迫于中長期房地產行業(yè)發(fā)展空間局限性，還是企業(yè)的多元化戰(zhàn)略發(fā)展的需要，還是為了迎合經濟結構調整市場背景下的城鎮(zhèn)化發(fā)展機會，還是為了降低融資成本的需要，品牌房企謀求轉型投資的趨勢在2014年下半年以來顯得非�；鸨�。比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產+X產業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網公司合作等等。

        但是，時至今日，全國品牌房企開始“跨界”華麗轉身的背后并非一帆風順。在遭遇2014年房地產行業(yè)低迷期之時，房企試圖轉型的愿望與實際布局的收益情況還相差甚遠，甚至還面臨轉型過程中的“生死劫”。

        首先，行業(yè)遭遇低迷期，房企面臨經營虧損，轉型之路還會遇阻。

        據Wind資訊統(tǒng)計數據顯示，截至12月1日，滬深兩市共計27家上市房企公布了2014年年報業(yè)績預告，其中，5家房企預告凈利潤虧損。剔除數據公布不全的房企后，按照預告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比上升企業(yè)為9家，下滑企業(yè)達8家。雖然上述27家房企尚不能代表140多家房企的整體表現。但截至目前，近兩成企業(yè)預虧一定程度上也反映出當前房企的經營現狀。

        2014年房地產行業(yè)遭遇低迷期，房企面臨經營虧損，轉型之路勢必會受到影響，此時，房企試圖再轉型也會力不從心。如果房企沒有及時調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，房企極有可能在轉型道路上面臨“生死劫”。

        其次，大多數品牌房企“跨界”華麗轉身商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、產業(yè)地產、旅游地產等成為房企新的“拿地模式”，房企拿地之后仍然是延續(xù)原來住宅市場的開發(fā)邏輯，將大部分開發(fā)的物業(yè)進行出售，扮演的角色仍然是開發(fā)商，而不是進行持有經營，轉型做運營商。

        從監(jiān)測的典型品牌房企持有物業(yè)租金收入絕對量來看，盡管每年增速較快，但是，典型持有物業(yè)租金收入占到整個公司營業(yè)收入的比例仍然相當少。

        同策咨詢研究部數據顯示，大多數以住宅開發(fā)為主的全國性品牌開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例僅僅為1%~3%，很少有超過5%的；以商業(yè)地產為主的開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例并不高，2014年上半年萬達為29.88%、SOHO中國為3.45%、寶龍地產為7.24%，最多也沒有超過30%。

        從上述分析來看，品牌房企尤其是以住宅為主的房企的轉型更多的是停留在戰(zhàn)略層面，或者媒體輿論層面，執(zhí)行層面并非如各大開發(fā)商所言去持有運營，或者在轉型運營商 過程中顯得力不從心。

        再次，大部分房企還缺乏經營管理經驗，如果急于轉型運營，有可能還未成功就已成仁。因此，對于大多數試圖轉型的房企來講，當前基本是“摸著石頭過河”，或者對于大多數房企來講，先期開發(fā)的項目還基本上處于市場培育期，項目定位準確與否、運營成功與否目前尚是一個未知數。這樣的狀態(tài)也就決定了當前大多數房企的轉型不可能取得十足的成功。

        最后，房企轉型的一些領域面臨供應過程，房企極有可能陷入轉型過程中的“陷阱”。

        房企轉型的一些領域已經面臨市場供應過剩，比如商業(yè)地產、旅游地產。由于政府規(guī)劃、開發(fā)商戰(zhàn)略轉型等多種因素，導致不少企業(yè)爭相轉投商業(yè)地產、旅游地產，這一定程度上導致商業(yè)地產、旅游地產開發(fā)量過多、同質化競爭與商業(yè)地產、旅游地產布局過早等問題，尤其是個別企業(yè)為了搶占市場先機，過早布局一些市場區(qū)域。這樣的市場行為往往會導致項目建成后短期內無法投入營運或經營不善。

        對于正在轉型的房企來講，商業(yè)地產、旅游地產等領域大規(guī)模的圈地開發(fā)已經發(fā)生，這些領域已經形成較大規(guī)模的市場供應，此時，對于房企來講，無論是在開發(fā)上，還是在經營上，勢必還會遇到市場供大于求的壓力。此時，房企也需要調整自己的布局策略，優(yōu)化自己的城市和項目布局，甚至部分項目轉手扔包袱，否則，極有可能陷入轉型過程中的“陷阱”，還未成功就已成仁。