◆導報記者 戚晨 濟南報道
被冠以“10年租金180萬”標簽的北京萬科翡翠書院項目，近日刷爆了中國房地產(chǎn)市場。截至13日，其首批推出的房源已完成超過80%的綜合出租率。
“作為全國首個全自持租賃住房項目，翡翠書院在北上廣有一定的市場，但不得不承認，這么高的租金明顯超出市場期待值。綜合分析，租房確實有各種不同的層次需求，但高端項目畢竟是少數(shù)，尤其是在三四線城市，更多地還是應(yīng)該針對中低端剛需用戶。”14日，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀研究中心研究員黎明元接受經(jīng)濟導報記者采訪時表示，在國家對房地產(chǎn)市場一再調(diào)控的大背景下，高端化租賃房的定位是否可以復制，是否值得推廣，還有待商討。
“高冷范兒”十足
13日，在濟南市東部奧體片區(qū)海爾綠城錦蘭園一套138平方米的豪華裝修租賃房中，經(jīng)濟導報記者與房屋中介李青城一起見到了業(yè)主王先生。王先生對經(jīng)濟導報記者表示，因為孩子出國，這套房子就空了出來。房子僅裝修就花了50萬元，此外小區(qū)房價也不低，因此他們將房子掛到中介和網(wǎng)上時，高昂的租金確實也讓他們的房子“冷清”了很長一段時間，最終不得不下調(diào)了幾百元的租賃費。此后一段時間，這套房租給了一對美國夫婦，男主人是濟南一家外資企業(yè)的首席代表，企業(yè)給他們專門的住房補貼，所以完全可以支付得起每個月8500元的房租。
李青城告訴經(jīng)濟導報記者，奧體片區(qū)不少高端樓盤都有部分“高冷范兒”十足的高端租賃房。“周邊奧龍官邸的別墅項目也有對外出租的，主要是考慮商用，比如作為會所或者畫廊等經(jīng)營用途，此外就是面積較大的高端住宅，基本上月租賃費用都在1萬元以上。”李青城透露，為了能夠盡快將公司高端租賃房的項目租出，項目經(jīng)理紛紛與周邊大企業(yè)建立了長期合作聯(lián)系，只有這樣才能保證首租的時間，普通散租用戶則很難有如此旺盛的高端需求。
一位在濟南高新區(qū)工作的某企業(yè)高管，常常在北京和濟南兩頭跑。他告訴經(jīng)濟導報記者，目前他所租住的房子每月租金4000元。他認為，普通租賃者在租房上的花費不會超過月收入的30%，除非那些有租賃補貼的大型企業(yè)員工，或者確實是拿高薪的企業(yè)高管愿意每個月付出不菲的資金租房，對于目前山東較為保守的房地產(chǎn)市場來講，大部分人不會在租房上投入太多資金。
在濟南，高端租賃市場雖然略顯“冷清”，但以萬科泊寓、龍湖冠寓、紅璞公寓為代表的長租公寓項目卻非�；鸨�。4月份剛剛落地濟南的龍湖冠寓項目，正式對外出租后受到了周圍年輕一族的青睞。
“目前這些長租公寓項目都是采用統(tǒng)一運營平臺管理，利用互聯(lián)網(wǎng)思維，注入年輕人喜愛的社交模式，這也讓項目變得深入人心。”中盈地產(chǎn)山東辦事處總經(jīng)理賈軼對經(jīng)濟導報記者表示，對于高端公寓項目，山東確實沒有非常成熟的產(chǎn)品，但未來隨著到山東落戶的高層次人才和大型企業(yè)越來越多，高端租賃產(chǎn)品也會逐漸豐富起來。
“在中國人的消費觀念里，房產(chǎn)是具有保值和增值屬性的。就目前來看，租房是一種純消費行為，只能解決住宿問題，就算房子升值了，與租房者也沒有多大關(guān)系。”高力國際企業(yè)戰(zhàn)略咨詢部部長李嗣振認為，目前不少高端住宅打著“高端租賃房”的名義，要求租房者一次性付清10年租賃的全款，這無疑讓租房者的成本變得更高了，也會借此拉動周邊的房價。
配套設(shè)施及政策
待完善
“比如在濟南高新區(qū)附近，有很多來濟落戶的央企、外資企業(yè)以及駐魯機構(gòu)代表等，周邊應(yīng)該有滿足高端群體租賃需求的住宅項目。畢竟租賃市場有多層次需求，雖然大部分要考慮中低收入人群的租房需求，但隨著未來國際化和山東外向型經(jīng)濟的發(fā)展需求，高端物業(yè)和租賃市場的擴展是必然的。”李青城表示。
李青城說，目前他手中有兩個高新區(qū)的外資企業(yè)客戶，每個月的租房費用都在7000元以上，是比較精準的高端租賃房的“買單者”。
經(jīng)濟導報記者致電歷下區(qū)教育局教育科，工作人員表示目前租售同權(quán)還沒有落地。歷下區(qū)教育局相關(guān)工作人員對經(jīng)濟導報記者表示，目前濟南市相關(guān)的租售同權(quán)政策還沒有出臺，需要市里通過相關(guān)政策后才能落實到各區(qū)，因此目前歷下區(qū)學校還不能享受相關(guān)政策。隨后經(jīng)濟導報記者又分別致電海爾綠城所在的物業(yè)管理公司以及周邊片區(qū)的房屋租賃公司，相關(guān)工作人員都表示，入學還是需要房產(chǎn)證，具體規(guī)定還需要以小學入學需要的文件和政策為準。
“曾經(jīng)有一位來濟工作的外籍高管，希望租住的小區(qū)能夠有配套的國際學校，因為他的女兒和兒子都跟隨來到濟南，但遺憾的是，僅僅這一條就限制了他們的選擇，無奈他們在半年后選擇到了青島分公司。”李青城認為，不少高端租房者的訴求是高端租賃項目要匹配相應(yīng)的環(huán)境、房屋質(zhì)量、內(nèi)裝及物業(yè)等，這樣才能真正讓高端租賃市場形成一條良性的產(chǎn)品線。
賈軼分析，目前山東濟南、青島在租賃產(chǎn)品需求上，正在經(jīng)歷一個過渡期。租房者對居住空間舒適、隱私的需求不斷提高，尤其是“90后”對房屋品質(zhì)的要求很鮮明。賈軼認為，高端租賃市場有需求，但此類住房不能僅僅是解決一個住所的問題，更應(yīng)該有相應(yīng)的配套設(shè)施及政策，如人才落戶、子女接受教育、國際學校入駐、高端會所、商業(yè)綜合體等，這樣才能夠真正吸引高端人才。
黎明元對經(jīng)濟導報記者表示，對于三四線城市來講，目前比較急迫的是擴大租賃房源供給，特別是有品質(zhì)的租賃房源供給，以滿足不斷增長和提升的租賃需求。這些都是建設(shè)一個成熟的住房租賃市場需要解決的問題，更是讓高端租賃市場回歸理性的前提。
研究報告顯示，國內(nèi)住房租賃市場規(guī)模，預計2025年將達到1.9萬億，2030年會超過4萬億。賈軼認為，從目前中國房價走勢、區(qū)域經(jīng)濟圈迅速發(fā)展等多個視角綜合來看，長租公寓市場成為“萬億藍海”已是不爭的事實。
“對于很多拿了自持用地的企業(yè)來說，無論租金高低、租期長短還是租金交付方式，最起碼，萬科的這種嘗試能夠給大家提供一個參考。”李嗣振表示，目前不少地產(chǎn)商也在“覬覦”高端租賃市場，因此萬科的翡翠書院只是“第一炮”。未來各地應(yīng)該都會涌現(xiàn)出不同的高端租賃房項目，但無論是高端還是中端、低端，他相信，市場和消費者會給出中肯的評價。 1/2 1 2 下一頁 尾頁 |
