據(jù)《法制晚報(bào)》10月31日?qǐng)?bào)道，看著墻上的日歷翻到月底，劉東知道這個(gè)“金九銀十”徹底過去了。原本以為，很多人會(huì)借著金秋時(shí)節(jié)看看房，但除了幾個(gè)咨詢電話，就連之前約好看房的人也全部爽約，“已經(jīng)掛了兩個(gè)多月了，問的人都不多。”劉東苦笑，“賣不出去，只能自認(rèn)倒霉了。”
其實(shí)這并不意外。劉東正在出售的房子是一套商住房。2017年3月26日，北京出臺(tái)新政，規(guī)定“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目限購，新建、在售項(xiàng)目禁止向個(gè)人出售”。如今新政出臺(tái)已經(jīng)一年半的時(shí)間了，北京的商住市場早已不復(fù)往日的火爆——成交量暴跌，價(jià)格也下跌超過30%。
想漲到7萬再賣
如今標(biāo)價(jià)4.4萬難出手
現(xiàn)在4.4萬出不了手，簡單地說，商住房是本應(yīng)用于開發(fā)寫字樓或者商鋪的地塊，但開發(fā)商卻做成了住宅。如今北京市場上大部分商住房不通燃?xì)�，還是商業(yè)水電，也有少數(shù)商住房是民水民電。劉東的商住房位于北京最著名的商住小區(qū)之一——北京像素。買的時(shí)候正值商住房市場蒸蒸日上，不限購，不占購房名額，還能貸款。
出手的時(shí)候在2016年年初，首付100萬，劉東以每平方米5.2萬元的價(jià)格買下了這套挑高將近4.9米、面積不到50平方米的Loft。“之后房價(jià)接著漲，最高的時(shí)候都快7萬了。”這讓劉東興奮不已，他暗自決定，房價(jià)只要過7萬就出手。如此算來一年多時(shí)間就能把首付掙回來。那段時(shí)間，劉東天天上網(wǎng)去看北京像素的房價(jià)和成交量，心情都特別好。
但一切都在2017年的春天戛然而止。彼時(shí)，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，公告明確指出，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商住類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織;購買商住類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
公告還強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商住類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)組織、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人。但個(gè)人購買同時(shí)限制了諸多的條件，比如“在京名下無住房和商住房記錄”“在申請(qǐng)購買之日起，在京已連續(xù)繳納五年社�；騻�(gè)人所得稅”等。
與此同時(shí)，北京各商業(yè)銀行也暫停了此類購房貸款。在這樣360度無死角的限購政策下，北京的商住房市場徹底冰封。
劉東一下子蒙了。“想賣都賣不出去。”他也曾試著把房子掛到網(wǎng)上，房價(jià)從6萬一路降到5.2萬元的成本價(jià)，但幾乎無人問津。現(xiàn)在劉東房子的標(biāo)價(jià)是每平方米4.4萬元，這比他之前買的價(jià)格每平方米少了8000元，但問的人依然寥寥無幾，而賠50萬已經(jīng)是他的極限，“不能再少了!”
公開資料顯示，“3·26新政”前，北京像素的兩層Loft戶型的成交價(jià)最高達(dá)到過6.5萬元/平方米。目前，Loft戶型的成交價(jià)普遍在4萬元出頭，而平層戶型成交價(jià)直接跌穿每平方米3萬元關(guān)口。
給租房算筆賬
36年才能收回成本
對(duì)于沒能在調(diào)控政策出臺(tái)之前脫手出售的投資客來說，低價(jià)出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對(duì)的選擇。張雪就選擇了繼續(xù)出租。張雪的商住房在通州臨河里，60平方米的房子一個(gè)月的租金是4500元，“帶注冊(cè)地址要貴一到兩千。”張雪直言也曾想過要把這套商住房賣掉，但掛了一個(gè)月后，還是放棄了，“沒人問，也不想賠錢賣。”
盡管商住房出租的價(jià)格并不低，但李芳算了一筆賬后，還是放棄了自己的購買計(jì)劃。她看的房子是亦莊的林肯公園，不到50平方米的平層，差不多每平方米3.5萬元，連稅費(fèi)算下來要支付差不多180萬，每個(gè)月租金5000元，一年6萬，除去物業(yè)、取暖等各類費(fèi)用，一年的收益差不多是5萬元，“36年才能回本，我覺得不太合算。”
合碩機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年4月，北京商住房的成交數(shù)量僅為195套，這較之前每個(gè)月數(shù)千套的成交量跌幅超過95%，而成交均價(jià)從2017年3月的每平方米43610元，下跌到40887元。
“一夜之間，客戶都沒了。”對(duì)于一年半之前的那次限購，中介小王至今還記憶猶新，小王所在的門店就在北京像素，當(dāng)天下午自己還在協(xié)調(diào)幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關(guān)事宜，晚上新政就出臺(tái)了，讓小王特別郁悶的是，有幾名客戶他跟了很長時(shí)間馬上就要出手了，但隨著限購政策的出臺(tái)，客戶全都放棄購買了。
“2016年的商住房市場特別好。”小王告訴記者，那一年，他每個(gè)月都能賣出去商住房，有時(shí)候不止一套，收入也跟著水漲船高，“從早忙到晚，都不覺得累。”小王說自己懷念那種忙碌。
《法制晚報(bào)》記者注意到，在上述合碩機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中，從2017年4月后，北京商住房的成交量就沒有突破過4位數(shù)，有不少月份甚至只有幾十套的成交量，其中最低的為2018年2月，成交量僅為27套。而成交均價(jià)也一路下跌到每平方米不到3萬元，跌幅超過30%。
以公司的名義購買？
很多事兒中介不告訴你
十一期間，不少人到小王所在的門店咨詢，“問的多，說去看房，就幾乎沒有了。”小王一直沒放棄過商住房，做了幾年地產(chǎn)中介，他覺得和商品房比起來，性比價(jià)還算不錯(cuò)，“如果沒有購房資格，或者不想占購房名額，可以用公司名義買。”
而記者在一些中介門店獲得的信息顯示，目前確實(shí)有不少客戶都用公司名義購買了商住房。“現(xiàn)在注冊(cè)公司很容易，所以公司買房也很方便。”據(jù)林肯公園附近一家中介的資深顧問介紹，公司購買商住房和個(gè)人購買最大的不同，就是每年需要繳納一部分房產(chǎn)稅和土地使用稅。
按照目前施行的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購買價(jià)格×70%×1.2%，土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，而土地級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說，如果一套商住房的總價(jià)為200萬元，那么一年的房產(chǎn)稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。 1/2 1 2 下一頁 尾頁 |
