判斷房地產市場行不行，表面上要看需求，市場行情決定于供求關系。從長期來看，要看有沒有產業(yè)支撐，房地產能否持續(xù)發(fā)展光靠自身顯然不行，必須有實體經濟作為支撐。搞好供給側結構性改革是優(yōu)化經濟結構，推動經濟提質增效，最終拉動房地產發(fā)展的主要抓手。

　　當前，我國部分城市仍然有房價上漲的較大壓力，其中主要是一二線城市，以及部分三四線等經濟結構合理、發(fā)展勢頭強勁且環(huán)境較好的城市。除了這些城市外，多數城市房地產已經逐漸趨于平衡，甚至有的城市已經出現供大于求�？傮w來看，2019年在實體經濟不出現較大滑坡的情況下，樓市仍將高位運行，維持相對基本穩(wěn)定，整體發(fā)展前景仍然可期。

　　房地產發(fā)展空間仍然巨大

　　如何看待中國樓市的發(fā)展前景?首先必須讀懂中國經濟。經濟的核心無非是產品和服務，只有產品和服務增加，并且被需求方所接受，經濟才會增長。由于我國跟產品和服務有關的產能出現了結構性過剩，有些屬于低效乃至無效的產出。這種情況下，即使印再多鈔票，也無濟于事。這就是為什么要重視供給側結構性改革的原因。過去“三去一降一補”取得了明顯成效，一些低端過剩產能逐步退出，促進經濟轉向高質量發(fā)展。但去杠桿有些操之過急，融資成本始終居高不下，好在我們開始發(fā)力“一降一補”，即降成本，補短板，非常精準。

　　放眼全球來看，投資對中國經濟增長的拉動貢獻非常之高，以前更是如此，現在消費開始慢慢頂上來。中國投了大量的項目，包括鐵路、公路、機場、房地產項目等等，中國用四十年時間走過了發(fā)達國家兩三百年的發(fā)展歷程，投資功不可沒。今天整個中國仍像一片繁忙的大工地，一派熱火朝天的景象。如果重視環(huán)保，這是好事，投資項目多，就業(yè)機會就多，收入也會跟著增長。同時，因為中國單位面積投資強度大，基礎配套設施不斷完善，環(huán)境不斷變好，所以土地價值不斷升值，這也是房價上漲的主要內在因素之一。

　　根據國家統計局的數據顯示，改革開放40年來，我國固定資產投資保持快速增長。1981-2017年，全社會投資累計完成490萬億元，年均增長20.2%。以北京為例，改革開放40年來，全市僅基礎設施投資就達到2.5萬億元，年均增長18.4%。這些天量投資都是要收回來的，由于土地價值在不斷升值，地價房價合理上漲也是正常的。問題是不能漲得過猛，前些年就是因為地價房價上漲過猛，所以導致房地產存在一定泡沫。從長期來說，我們還會不斷地投資，地價房價還會上漲，未來房地產發(fā)展空間還很大，但短期內必須嚴格控制房價上漲，擠出泡沫。

　　另據國家統計局發(fā)布的數據顯示，剛過去不久的2018年11月份，我國房地產開發(fā)景氣指數為101.92，比10月份回落0.03點。盡管有所下滑，但景氣指數還是在100基準線以上，說明景氣度尚可。與此同時，房地產開發(fā)投資、商品房銷售面積與銷售額均保持增長，不過，有些指標有所下滑。業(yè)界預計，2018年全國房產銷售額或突破14萬億元，刷新歷史紀錄。

　　來自恒大研究院的研究報告也顯示，未來房地產市場空間仍然巨大。持續(xù)提升的居民收入和城市化水平是房地產市場發(fā)展的根本驅動力。住房需求來源于人口增長和遷移、居住條件改善、城市更新。三大需求支撐中期市場空間：預計自住需求在2018年達到峰值14.5億平方米后回落;2019、2020年分別為14億、13.4億平方米;2021-2030年年均11.9億平方米。其中城鎮(zhèn)常住人口增長、人均住房面積增長和城市更新改造帶來的需求，占總需求的42.9%、52.7%和4.4%。如果同時考慮政策刺激因素，2019年樓市仍有望穩(wěn)定發(fā)展，保持慣性高位運行。

　　政策適度調整“控價保量”

　　這些年房價之所以上漲較快，除了經濟發(fā)展，投資拉動外，主要還要歸功于快速城市化，得益于人口的自由流動。倘若沒有人口的自由流動，中國的城市化不可能完成，也不可能取得今天的經濟成就。改革紅利、人口紅利、土地紅利這些因素都推動了房地產快速發(fā)展。

　　但現在人口紅利、土地紅利在逐步消失，老齡化加重了社會負擔，希望不斷通過全面深化改革釋放政策紅利，進一步推動經濟持續(xù)健康發(fā)展。其中，經濟運行成本過高的問題、戶籍制度的問題、民生短板的問題等都是亟待改革加力的領域。

　　眼下收入高的群體在城市基本都有房了，但全國還有2億多流動人口，其中大部分是農民工，沒有在城市買房的主要是這部分人。他們是具有農村、城市雙重身份的居民，在中小城市雖然沒有戶籍門檻，但就業(yè)收入都是個問題，所以很多涌入了大城市，這些家庭實際屬于“兩不靠”家庭：一是農村靠不住，要靠到城里打工;二是城里靠不住，想要定居很難。破解流動人口的問題，是實現高質量發(fā)展繞不過去的一道坎。

　　跳出房地產來看房地產，如今這一市場總體情況雖說還是好的，但是和宏觀經濟一樣，一些趨勢性的苗頭值得關注。如果政策不進行調整，剛開始出現的一些下滑勢頭可能加大。特別是在當前部分主要經濟指標和多個行業(yè)領域存在下滑苗頭的情況下，房地產很難繼續(xù)保持高速增長。因此，有必要果斷采取多種措施，綜合施策，使投資、消費和出口三駕馬車形成合力，從而拉動經濟穩(wěn)定持續(xù)增長。

　　顯然，進入2019年，我們不能再用4萬億那樣的經濟刺激方式，金融政策也不允許再搞大水漫灌，但是刺激還是需要的，同時也要防止房價在政策刺激下再次大幅上漲，否則風險就更大了。特別是熱點城市，要堅決貫徹落實中央“房住不炒”的精神，一定要管控好房價，可以采取“控價保量”的策略，通過政策微調，加大住房保障力度，支持合理自住購房和改善型需求，放大房地產成交量，起到遏制經濟下滑的作用。

　　我們已經看到，為了進一步支持實體經濟發(fā)展，優(yōu)化流動性結構，降低融資成本，央行已經采取定向降息、下調金融機構存款準備金率等措施，央行凈釋放長期資金約8000億元，預計未來還可能連續(xù)降準或非對稱降息，將利好股市樓市。隨著未來一系列改革措施出臺和政策調整，經濟發(fā)展新動能不斷增強，2019年樓市整體發(fā)展前景仍然可期。