面朝大海卻沒(méi)有春暖花開(kāi)，王慶華的海景房夢(mèng)碎了。
在花200元被組織去山東威海乳山市看海景房后，來(lái)自西安的她自稱被“脅迫”支付25萬(wàn)元購(gòu)買了一套40平米海景房，銷售經(jīng)理承諾可“售后包租”，每年4萬(wàn)元租金。
購(gòu)房后未見(jiàn)到租金，王慶華將房產(chǎn)公司訴至法庭。法院一審認(rèn)定合同未約定“售后包租”事宜，判決她敗訴。上訴后，二審法院維持了原判。
王慶華的遭遇并非孤例。
乳山市房產(chǎn)管理部門相關(guān)負(fù)責(zé)人曾介紹說(shuō)：“為了吸引購(gòu)房者的眼球，他們(開(kāi)發(fā)商)抓住購(gòu)房者心理，故意夸大銀灘當(dāng)?shù)亟煌�、醫(yī)療、購(gòu)物等條件，甚至以返本銷售、返租等違法形式誘導(dǎo)消費(fèi)者，從而達(dá)到交易的目的。”
至今，在網(wǎng)上檢索“乳山看房團(tuán)”關(guān)鍵詞仍會(huì)出現(xiàn)一種戲劇性現(xiàn)象：一方面是大量“看房客”投訴遭到“陷阱、強(qiáng)賣、被騙”的網(wǎng)帖，另一方面是房產(chǎn)中介“一線看海、怡人宜居、升值潛力”的廣告。
200元去乳山看海景房
二審敗訴后，王慶華回過(guò)頭來(lái)看這一年來(lái)的“折騰”，懊惱不已。
2019年6月25日，陜西西安市民王慶華逛街時(shí)被手拿宣傳單的五六個(gè)年輕小伙攔住，對(duì)方說(shuō)山東乳山市的銀灘被稱為“東方夏威夷”，很多外地人在那里搶購(gòu)海景房。“200塊錢三天兩夜，就當(dāng)去那邊玩。”小伙們極力推薦。
看著宣傳單上“遠(yuǎn)離霧霾，尋找藍(lán)天白云;面朝大海，春暖花開(kāi)”字樣，讓這位44歲的中年女人王慶華動(dòng)了心。
同年7月6日，王慶華和全國(guó)各地不同口音的“看房客”來(lái)到乳山。一路上，工作人員將她們看得很緊，不允許私下交流，一對(duì)一跟著。
乳山銀灘圖。來(lái)源：乳山市政府官網(wǎng)。
在海邊逗留半小時(shí)后，工作人員將王慶華她們帶到了銀灘“悅瀾灣”房產(chǎn)售樓處。王慶華回憶，售樓處工作人員帶著她們參觀了樣板間和一套70平米、50平米房子，稱購(gòu)房后如果不入住可以交給他們出租，“每年4萬(wàn)元租金，一次性簽十年合同，三年12萬(wàn)元租金從總房款中扣除。”
王慶華說(shuō)，當(dāng)時(shí)銷售人員看她有些猶豫，又說(shuō)每平米再優(yōu)惠一千元，除了可以“售后包租”，以后去海南、天津等房產(chǎn)公司旗下樓盤還可以有30天自住權(quán)，“全國(guó)置換、免費(fèi)居住”。
在一個(gè)個(gè)優(yōu)惠條件下，王慶華放下了戒心，當(dāng)場(chǎng)付款25萬(wàn)余元(含1萬(wàn)元團(tuán)購(gòu)金)購(gòu)買了一套70平米房子。王慶華稱，當(dāng)時(shí)對(duì)方念了合同條款，她被對(duì)方一群人游說(shuō)得頭暈眼脹，沒(méi)細(xì)看就直接簽了字。
大乳山濱海旅游度假區(qū)。來(lái)源：乳山市政府官網(wǎng)。
簽完字，對(duì)方?jīng)]給她合同，稱還需要“完善”，隨后才能給她。
付了款，王慶華他們被拉到距離售樓處26公里的另一家酒店入住。夜深人靜，王慶華越想越覺(jué)得“上了當(dāng)”，第二天天還沒(méi)亮，她就悄悄跑到售樓處要求退房款。
房款沒(méi)退成，王慶華說(shuō)，最后雙方協(xié)商，她換成一套40平方米房子，前一日繳納的房款抵在這套房子總價(jià)中。
返回西安后，王慶華多次催促，銷售方“威海辰遠(yuǎn)置業(yè)有限公司(下稱“辰遠(yuǎn)置業(yè)”)才通過(guò)圖片的形式將合同發(fā)給她。
但合同第二十四條規(guī)定，銷售方承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不采取“售后包租”或“變相售后包租”的形式銷售未竣工商品房。
合同第二十四條規(guī)定，銷售方承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不采取“售后包租”或“變相售后包租”的形式銷售未竣工商品房。
王慶華覺(jué)得被騙了，協(xié)商未果將銷售方辰遠(yuǎn)置業(yè)和帶她去看房的中介“西安洪冠德要房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司”訴至乳山法院。
王慶華訴稱，自己認(rèn)購(gòu)的是“悅瀾灣”小區(qū)，與辰遠(yuǎn)置業(yè)簽訂的也是“悅瀾灣商品房認(rèn)購(gòu)書”，但實(shí)際該小區(qū)名叫“聞濤美域”;辰遠(yuǎn)置業(yè)存在“售后包租”的違法行為，更未按合同約定在合同簽訂合同之日起30天內(nèi)進(jìn)行登記備案。她訴請(qǐng)解除買賣合同，對(duì)方返還已繳納的250247元房款(含1萬(wàn)元團(tuán)購(gòu)金)。
“辰遠(yuǎn)置業(yè)”則辯稱，帶王慶華看房的場(chǎng)所、出具的收據(jù)都為“聞濤美域”，且認(rèn)購(gòu)書上也已經(jīng)載明這一點(diǎn)。至于未備案的情況，可隨時(shí)登記備案。
該案爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)為：王慶華和辰遠(yuǎn)置業(yè)簽訂的買賣合同應(yīng)否予以解除;王慶華是否有權(quán)要求辰遠(yuǎn)置業(yè)返還購(gòu)房款并賠償損失。
乳山法院審理后認(rèn)為：“悅瀾灣”即“聞濤美域”，這一點(diǎn)在雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書備注中已明確注明;至于王慶華主張的辰遠(yuǎn)置業(yè)在售房過(guò)程中存在“售后包租”的違法行為，合同中未約定此事，且王慶華在接受房產(chǎn)后是否出租系其自愿行為。
最終，乳山法院駁回了王慶華的訴請(qǐng)。敗訴后，王慶華向威海中院提起上訴。今年11月3日，威海中院審理后駁回了王慶華的上訴請(qǐng)求，維持原判。
威海市政府官網(wǎng)有購(gòu)房者稱在“悅瀾灣”購(gòu)房，被承諾可“售后包租”。
糾紛背后的“售后包租”承諾
根據(jù)王慶華的說(shuō)法，在整個(gè)過(guò)程中，最終讓她付款購(gòu)房的，是來(lái)自售樓處工作人員的承諾：“躺在家就可以拿錢花”，可以“售后包租”。買房時(shí)對(duì)方口頭有承諾，可她付款后，合同上卻寫著不會(huì)“售后包租”。
王慶華稱，當(dāng)時(shí)售樓處工作人員為了讓自己相信可以“售后包租”，給她出示了一份未簽字蓋章的“房屋委托經(jīng)營(yíng)管理合同”。
澎湃新聞?dòng)浾咦⒁獾剑摵贤⒚鳎?ldquo;悅瀾灣”小區(qū)委托給威海一家養(yǎng)老服務(wù)公司使用，租期10年。前三年，養(yǎng)老服務(wù)公司每年支付居所總價(jià)15%作為收益;后七年，每一年養(yǎng)老服務(wù)公司凈利潤(rùn)的60%，根據(jù)居所總面積算出單個(gè)居所收益支付當(dāng)年收益。
“售后包租”指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房賣給購(gòu)房者，然后在一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自己承租該商品房或者代購(gòu)房者出租該商品房，所得租金歸購(gòu)房者所有。
我國(guó)《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取‘售后包租’或者‘變相售后包租’的方式銷售未竣工商品房”。之后的幾年時(shí)間里，國(guó)家發(fā)改委、住建部又?jǐn)?shù)次發(fā)布通知，強(qiáng)調(diào)期房“售后包租”違規(guī)。
據(jù)乳山市政府官網(wǎng)信息，至少自2009年開(kāi)始，乳山市政府就提出要嚴(yán)厲打擊承諾“售后包租、返本銷售”的違法違規(guī)行為。
2016年1月，乳山市委發(fā)布的關(guān)于巡視整改情況的通報(bào)提到，一些房地產(chǎn)公司和房產(chǎn)中介為了達(dá)到銷售目的，不擇手段，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目虛假宣傳、夸大宣傳;以“售后包租”為幌子欺詐消費(fèi)者，同消費(fèi)者簽訂《商品房買賣合同》后，實(shí)際交房與合同約定的內(nèi)容不符而產(chǎn)生消費(fèi)糾紛。
不過(guò)，在明文規(guī)定和監(jiān)管嚴(yán)打之下，當(dāng)?shù)匾廊淮嬖?ldquo;售后包租”的現(xiàn)象。澎湃新聞?dòng)浾咦⒁獾�，在威海市政府官網(wǎng)、人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板就有購(gòu)房者稱，在“悅瀾灣”購(gòu)房，被承諾可“售后包租”。
今年5月6日，有購(gòu)房者在威海市人民政府官網(wǎng)投訴，自己在2019年10月被帶去乳山的“悅瀾灣”看房，銷售經(jīng)理告訴他，買房后可以“無(wú)憂托管，包租返租”，每年返總房款的5%，約4萬(wàn)元。
“銷售跟樓盤負(fù)責(zé)人的引誘誤導(dǎo)下我交了5萬(wàn)的定金跟1萬(wàn)的優(yōu)惠券”，該購(gòu)房者稱，事后他才知道“售后包租”行為違規(guī)，求助追回這筆錢。
此外，公開(kāi)的文書案例和媒體報(bào)道，也顯示乳山房產(chǎn)市場(chǎng)存在“售后包租”的現(xiàn)象。
一份公開(kāi)的裁判文書顯示，2018年4月25日，余梅與“富大房地產(chǎn)公司”簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買了一套83平米房子，同一年10月27日支付了743444元的總價(jià)款。付款后，雙方再次簽訂《房屋委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，余梅將房子委托給富大房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理，托管期為四年當(dāng)中的44個(gè)月。據(jù)合同，房屋托管期間富大房地產(chǎn)公司四年支付余梅租金為總房款的22%。
但此后，富大房地產(chǎn)公司并未支付租金。其辯稱，房子總價(jià)90多萬(wàn)元，而不是余梅認(rèn)為的74萬(wàn)元，余梅支付的房款已經(jīng)是90多萬(wàn)元減去租金部分。余冬梅解釋，商品房買賣合同的日期系“倒填”，富大房地產(chǎn)公司直至2019年8月份才將該合同交付給她，她一直認(rèn)為房屋總價(jià)為90多萬(wàn)元。
乳山法院審理后認(rèn)為，余梅已在認(rèn)購(gòu)書中手寫注明“托管四年租金已抵房款”，后又在簽署委托經(jīng)營(yíng)管理合同保證書中簽字，確認(rèn)已收到托管經(jīng)營(yíng)的返利租金227940元，且承諾將涉案房屋交由他人租賃經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定涉案商品房買賣實(shí)際是一種商品房“售后包租”行為。
《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取“售后包租”或者“變相售后包租”的方式銷售未竣工商品房，但涉案商品房在出售時(shí)系現(xiàn)房，并非未竣工的商品房，故“售后包租”行為并不違反上述規(guī)定。
最終，乳山法院駁回了余梅的訴請(qǐng)。在余梅上訴后，威海中院依舊維持原判。
不過(guò)，相比于王慶華、余梅與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“售后包租”糾紛，李泰則在拿到部分“售后包租”租金后與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)鬧上法庭。
裁判文書顯示，李泰在“威海廣澳旅游投資有限公司”處購(gòu)買了一套其開(kāi)發(fā)的商鋪，總房款913900元，簽合同時(shí)交了首付款463900元。購(gòu)房后，雙方簽訂“售后包租”合同書，約定租期自2011年7月1日起至2021年6月30日止，十年時(shí)間廣澳旅游投資有限公司向李泰每年支付總價(jià)款8%的租金。
但李泰在收取4年租金190881元(拖欠101393.40元)后，威海廣澳旅游投資有限公司不再支付租金，稱雙方簽訂的“售后包租”合同違反相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效，主張解除“售后包租”合同。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商的“自證違規(guī)”行為，雙方鬧上法庭。經(jīng)歷一審、二審后，最終威海中院維持一審判決，威海廣澳旅游投資有限公司給付李泰剩余租金539991元。
針對(duì)開(kāi)發(fā)商“自證違規(guī)”這一點(diǎn)，在澎湃新聞?dòng)浾呤崂淼亩鄠�(gè)案件中，法院在審理時(shí)均認(rèn)定，前述《辦法》系原建設(shè)部發(fā)布的部門規(guī)章，不屬于法律、行政法規(guī)，且雙方訂立合同不存在非法目的，故合同有效。開(kāi)發(fā)商以自身違反該《辦法》為由主張合同無(wú)效不成立有違誠(chéng)實(shí)信用原則，法院不予支持。
“看房團(tuán)”亂象
在這些糾紛背后，則是外地“看房團(tuán)”存在的亂象。
澎湃新聞?dòng)浾咦⒁獾�，為了吸引這些外地房客，其他城市的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司會(huì)進(jìn)行“代銷”獲利。
一份公開(kāi)的裁判文書曾披露外地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為乳山海景房“代銷”的獲利情況。在該起糾紛案中，北京琳軒閣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與乳山松海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司系代銷關(guān)系，代為銷售坐落于銀灘旅游度假區(qū)的“聞鶯苑”小區(qū)房產(chǎn)。根據(jù)提成，業(yè)務(wù)員介紹成交量三套房產(chǎn)，傭金按照總價(jià)款12%結(jié)算。
對(duì)于12%的傭金，一位在某大型房產(chǎn)企業(yè)的工作人員告訴澎湃新聞，業(yè)內(nèi)一般按4‰、5‰已經(jīng)算是高提成，12%的傭金屬于“暴利”。
2019年，《第一財(cái)經(jīng)》在乳山調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海景房主打“養(yǎng)老”概念，在北京、上海、天津等大城市進(jìn)行撒網(wǎng)式的宣傳。海景房銷售團(tuán)隊(duì)在當(dāng)?shù)亟M織看房團(tuán)，用免費(fèi)旅游為噱頭，用大巴車一輛一輛地把潛在購(gòu)房者拉到海景房的售樓處。
今年10月，有媒體報(bào)道“男子跟團(tuán)免費(fèi)游被強(qiáng)制購(gòu)房”。乳山市調(diào)查后通報(bào)，姚某某于參加了“看房團(tuán)”來(lái)乳山考察，并自愿購(gòu)房，限制自由、強(qiáng)制買房等情況均不屬實(shí)。針對(duì)此事，《南方日?qǐng)?bào)》評(píng)論稱，雖然買賣房產(chǎn)是你情我愿，但消費(fèi)者覺(jué)得“上當(dāng)”的情況再三出現(xiàn)，政府有必要進(jìn)一步查證，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是否確實(shí)存在不公平交易，如有則應(yīng)給予相應(yīng)懲處——所謂不公平，不只是強(qiáng)迫交易，還有故意隱瞞重要交易信息、不正當(dāng)勸誘等模式。
乳山市房產(chǎn)管理部門相關(guān)負(fù)責(zé)人曾這樣表示：“執(zhí)法檢查中我們發(fā)現(xiàn)一些乳山銀灘海景房銷售中介抓住監(jiān)管空白，將機(jī)構(gòu)設(shè)置在北京、上海等地，為了吸引購(gòu)房者的眼球，他們抓住購(gòu)房者心理，故意夸大銀灘當(dāng)?shù)亟煌�、醫(yī)療、購(gòu)物等條件，甚至以返本銷售、返租等違法形式誘導(dǎo)消費(fèi)者，從而達(dá)到交易的目的。”
乳山市政府網(wǎng)站今年9月發(fā)布的一篇《定位、物業(yè)、配套齊轉(zhuǎn)變 銀灘海景房既有海景又有前景》的文章中，講述了乳山海景房的發(fā)展過(guò)程，并看好未來(lái)海景房的前景：“自20世紀(jì)90年代初開(kāi)始，乳山銀灘便確立了以房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的發(fā)展思路。一時(shí)間，銀灘沿海一線塔吊林立群樓競(jìng)起，隨著房產(chǎn)代理商在全國(guó)各地布子設(shè)點(diǎn)和立體轟炸式的宣傳推銷，‘銀灘海景房’賣遍了大江南北。”
塔吊下的多棟爛尾別墅。來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)。
群樓競(jìng)起的海景房背后，則是大量的空置和銷售萎縮。而對(duì)于空置，前述文章分析原因稱主要有這樣幾種情況：有的業(yè)主單純因旅游度假購(gòu)房，每年會(huì)來(lái)銀灘短住一段時(shí)間，其余時(shí)間在工作的城市生活;有的業(yè)主相中了銀灘的自然環(huán)境，為了退休養(yǎng)老而購(gòu)房，由于沒(méi)到退休年齡，或者退休后無(wú)法離開(kāi)居住地，造成了短期閑置;有的業(yè)主為了投資，沒(méi)有購(gòu)房居住的打算，造成長(zhǎng)期閑置。
(為保護(hù)當(dāng)事人隱私，文中李泰、余梅為化名。) |
