萬達商業(yè)地產近10年的上市道路即將走過。最新消息稱，萬達商業(yè)地產初步確定上市時間表，擬定于12月5日進行全球路演，并將于12月19日正式在港交所掛牌。
不過，萬達選擇此時港股IPO，或許并非一個好的時機。眼下，國際市場普遍看淡內地房地產業(yè)，認為內地樓市的黃金期已過。標準普爾近日表示，中國房地產可能面臨降級風險。
但是，已經等待了10年的萬達或許無法再淡定地等待了。萬達集團董事長王健林曾直言，現(xiàn)金流永遠比負債率更重要。從招股說明書披露的數(shù)據(jù)來看，萬達的現(xiàn)金流并不足夠讓人放心。招股說明書顯示，截至2014年6月30日物其業(yè)收益為232.51億元，較2013年同期318.34億元減少27%。現(xiàn)金流變化更為明顯，招股書顯示，2011年萬達商業(yè)地產經營活動產生的現(xiàn)金流達359億，2012年大幅降至115億；2013年進一步降到68億；2014年上半年變成了負89.5億。“對于王健林來說，修復現(xiàn)金流比維持萬達估值更重要。”一位分析師說。
籌資規(guī)�；虺賰|美元
目前，尚不清楚萬達商業(yè)地產此次IPO的目標融資規(guī)模，不過，有消息稱萬達商業(yè)首次的募資規(guī)模預計將會超過100億美元。根據(jù)港交所規(guī)定，在香港主板上市的公司，最低公眾持股量為25%，如發(fā)行人市場超過40億港元，則最低可降低為10%。如果按照公眾持股10%計算，則其市值預計將超過1000億美元。
萬達商業(yè)地產成立于2002年9月，2009年12月變更為股份有限公司，注冊資本增加到37.36億元，是大連萬達集團旗下商業(yè)地產投資及運營的唯一業(yè)務平臺。實際上，早在2005年，王健林就有將萬達商業(yè)地產上市之意。當時并非選擇IPO模式，而是以“REITs(房地產投資信托基金)”形式籌劃在港上市。2005年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過。不過，運氣不佳，2006年7月，國家?guī)撞课?lián)合發(fā)文嚴格限制境外公司收購內地物業(yè)(即“171號文件”)，萬達REITs計劃被迫擱淺。此次香港上市的失敗，促使王健林轉戰(zhàn)A股。2009年，萬達商業(yè)地產正式啟動在A股上市計劃。然而，由于房地產企業(yè)上市閘門的關閉，再加上A股市場2013年暫停IPO，萬達上市一拖就是5年。
2014年，A股IPO市場重新開閘。但出乎意料的是，2014年7月1日，萬達卻“技術性”地暫停了A股上市步伐。證監(jiān)會網站資料顯示，因為沒有按規(guī)則要求報送預披露的材料，且申請文件中的財務資料超過有效期達3個月，大連萬達商業(yè)地產股份有限公司被終止審查。萬達集團通過大連萬達商業(yè)地產股份有限公司的官網發(fā)表公開說明，“根據(jù)中國證監(jiān)會7月1日公告，萬達商業(yè)地產A股上市因未更新申報材料已終止審核”，并在公告中表示，“今后將繼續(xù)積極探索多種上市途徑”。
隨后8月25日，之前借殼在港上市的萬達商業(yè)地產(集團)有限公司宣布，未來將著力打造為萬達自有品牌酒店項目為主的海外綜合地產項目投資及運營平臺，名字也將從原來的“萬達商業(yè)地產(集團)有限公司”改為“萬達酒店發(fā)展有限公司”，這讓一直猜測萬達上市目標的投資者看清了萬達的轉向信號。9月16日，萬達商業(yè)地產向香港聯(lián)交所遞交上市申請，由此，萬達上市正式進入實質運作階段，結束了近10年的上市征程。
根據(jù)萬達商業(yè)首次提交的招股說明書，萬達將三大商業(yè)地產板塊全部納入上市公司，分別包括：長期投資的物業(yè)開發(fā)租賃業(yè)務；開發(fā)和銷售物業(yè)，以及開發(fā)和酒店經營業(yè)務。這次上市集資的90%將用于建設10個物業(yè)開發(fā)項目，包括廣元萬達廣場、哈爾濱哈南萬達廣場等項目。根據(jù)萬達商業(yè)提供的數(shù)據(jù)，去年，該公司總收入為867.74億元人民幣，凈利潤248.82億元。萬達的商業(yè)和住宅物業(yè)銷售額從2011年的902億元人民幣，上漲至2013年的1264億元人民幣，但今年上半年，萬達總計銷售額為567億元人民幣，不及2013年全年銷售額的一半。而萬達商業(yè)地產今年上半年的凈利潤為49億元人民幣，遠低于2013年同期的101億元人民幣。招股書預計，萬達商業(yè)2014年全年純利不少于約132億元人民幣。
港股IPO保衛(wèi)現(xiàn)金流
但值得注意的是，有業(yè)內人士表示，萬達雖以龐大的資產打開上市之門，但其高投資、高周轉的盈利模式的是否具有可持續(xù)性仍值得懷疑。這次IPO或許更多為了保衛(wèi)現(xiàn)金流。
一位萬達內部人士表示，萬達能高速發(fā)展的主要原因是每一個項目現(xiàn)金流基本上能保持支撐平衡。“在發(fā)展拿地的時候，萬達就要做現(xiàn)金流測算。比如拿多大一塊地，要配套哪些銷售物業(yè)，多大的體量，然后定價是多少？這么一組合，現(xiàn)金流測算出來是比較理想的。”例如萬達第三代綜合體來看，包括購物中心、五星級酒店、寫字樓、公寓等業(yè)態(tài)。購物中心把銷售的物業(yè)在整個地塊進行配套，寫字樓、商鋪、住宅、公寓等等賣掉，覆蓋了整個購物中心的投資。 1/2 1 2 下一頁 尾頁 |
