4月22日，全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球在京發(fā)布了2014年第一季度北京寫字樓市場報(bào)告。報(bào)告顯示：在國際及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好的大環(huán)境下，北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍將保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)外商直接投資增長迅速。截至2013年年底，房地產(chǎn)外商直接投資額達(dá)116007萬元，較2012年同期增長174.8%。
高緯環(huán)球企業(yè)租賃顧問團(tuán)隊(duì)董事陸明銳表示，2014年第一季度，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢尚不十分明朗，部分公司在擴(kuò)張發(fā)展方面變得更加保守謹(jǐn)慎。本季度寫字樓租賃市場表現(xiàn)平穩(wěn)，甲級寫字樓租金降幅放緩。
第一季度全市甲級寫字樓以使用面積計(jì)算的有效凈租金達(dá)到每月每平方米人民幣508.8元(折合每月每建筑平方米人民幣356.2元)，季度環(huán)比下降僅0.09%。由于乙級寫字樓租金略低于甲級寫字樓，所以位于核心區(qū)域的中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)的幾棟存量十分有限的乙級寫字樓也頗受租戶青睞。本季度這兩個(gè)商圈乙級寫字樓平均有效凈租金小幅上漲至每月每平方米370.5元及360.7元，環(huán)比分別上升3.63% 及1.8%。其次，由于在寫字樓邊緣化趨勢的引導(dǎo)下，望京乙級寫字樓租金本季度升幅至1%，平均有效凈租金為每月每平方米296.3元。
從商圈角度來看，中央商務(wù)區(qū)由于位置的優(yōu)越性需求相對較為旺盛，其整體寫字樓市場空置率從2013 年第四季度的7%下降至本季度的6%，降幅為1個(gè)百分點(diǎn)。望京由于相對較低的租金水平持續(xù)受到租戶的歡迎，其空置率從上季度的2.9%下降0.7 個(gè)百分點(diǎn)至2.2%。
目前，位于中央商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)洋國際中心已開始預(yù)租并預(yù)計(jì)于今年第二季度投放市場，該項(xiàng)目緊鄰華貿(mào)中心及地鐵一號線。位于中關(guān)村的融科資訊中心B座也已經(jīng)開始預(yù)租，預(yù)計(jì)今年年底投放市場。良好的品質(zhì)將為寫字樓市場注入新活力，同時(shí)也預(yù)示著租賃市場的競爭將會更加激烈。
高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理戴瑞德則認(rèn)為，隨著2014年的新增供應(yīng)高峰拉開帷幕，預(yù)計(jì)未來兩年還將有約144萬平方米的甲級寫字樓陸續(xù)入市，租賃市場將面臨較大的消化壓力。隨著未來這些項(xiàng)目的集中入市，預(yù)計(jì)整體寫字樓市場平均租金將有可能繼續(xù)表現(xiàn)出向下調(diào)整的態(tài)勢。
而就寫字樓投資市場而言， 2014年第一季度北京整售投資市場總投資額約為9.34億美元，其中資金占比最大的是盈大地產(chǎn)出售盈科中心的交易。對此，高緯環(huán)球資本市場部中國區(qū)董事李健告訴中國商報(bào)記者，對于此類綜合體項(xiàng)目，原發(fā)展商或業(yè)主由于各種原因無力或無心對項(xiàng)目再做改造，但由于項(xiàng)目本身具有一些特質(zhì)被大型基金看中，后者可通過專業(yè)化操作對項(xiàng)目進(jìn)行改造升級，以促成項(xiàng)目整體收益的大幅提升。
在李健看來，此類投資再次證明北京、上海仍是大型投資機(jī)構(gòu)的重倉所在地。區(qū)域市場投資產(chǎn)品的流動性、市場容量及成長性是基金的重點(diǎn)考慮因素。本報(bào)首席記者 顏菊陽
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