城市向西 構(gòu)建樓市發(fā)展新格局

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，十多年來，西部新城區(qū)建設(shè)累計(jì)完成政府投資500多億元，拉動(dòng)社會(huì)化投資2000多億元;累計(jì)收儲(chǔ)和熟化土地7萬多畝，整體搬遷30多個(gè)村莊，建成和在建安置房430多萬平方米;目前，已建成高標(biāo)準(zhǔn)市政道路200多公里，完成綠化面積700多萬平方米，整治河道70多公里，引進(jìn)落地了綠地、恒大、金科、龍湖、中建等60多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃開發(fā)規(guī)模約3800萬平方米。大學(xué)科技園區(qū)和西客站片區(qū)建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模。

　　近幾年的發(fā)展，讓西部新城的公共配套羽翼漸豐。濟(jì)南軌道交通R1線已于2015年7月16日正式動(dòng)工，區(qū)域?qū)傩栽俅伟l(fā)生重大變化。R1線東起西客站片區(qū)、西至長清，將整個(gè)西部新城一線貫通，建成后將成為濟(jì)南西部的一條經(jīng)濟(jì)、資源與人才的輸送線。規(guī)劃中的R2線貫穿濟(jì)南東西，城西的生活居住半徑將再次擴(kuò)大。隨著濟(jì)南城市軌道交通建設(shè)的正式啟動(dòng)，濟(jì)南又迎來了一次跨越發(fā)展的契機(jī)。而作為高鐵與軌道交通的交匯地，濟(jì)南西部新城更是占據(jù)先機(jī)。

　　價(jià)值躍升 軌交房已成置業(yè)新熱點(diǎn)

　　7月份，濟(jì)南軌道交通R1線全線開建，軌道交通發(fā)展步入新的階段。雖然目前R1線建成通車計(jì)劃需要5年的時(shí)間，但規(guī)劃的11處站點(diǎn)已明確。俗話說，“地鐵一響，黃金萬兩”，R1線工程沿線涵蓋的樓盤較多，集結(jié)了包括魯商、金科等眾多品牌房企，如今開工興建的坐實(shí)，將進(jìn)一步提升沿線樓盤的價(jià)值預(yù)期。隨著R1線建設(shè)的推進(jìn)，一條沿路經(jīng)濟(jì)隆起帶也將隨之展現(xiàn)，軌交對(duì)于房價(jià)的推動(dòng)作用也日趨明顯。

　　筆者通過梳理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自濟(jì)南軌道規(guī)劃建設(shè)以來，濟(jì)南市出現(xiàn)了幾十家以“軌交房”、“地鐵盤”等概念的樓盤或項(xiàng)目。入駐西部新城的眾多樓盤中，有超過30家處于軌道交通的輻射范圍之內(nèi)，因此軌交房在西部片區(qū)已經(jīng)不再罕見。不僅如此，在搜房網(wǎng)、鏈家等房產(chǎn)中介網(wǎng)站上筆者注意到，許多規(guī)劃線路附近的二手房買賣都明確將交通線路中的地鐵規(guī)劃進(jìn)行重點(diǎn)標(biāo)記。

　　隨后，筆者走訪多處位于西客站的樓盤發(fā)現(xiàn)，幾乎所有距離軌道交通規(guī)劃站點(diǎn)直線距離在1公里內(nèi)的樓盤都打出了“軌交房”的旗號(hào)。一位置業(yè)顧問告訴筆者，交通仍是目前購房者選房需要考慮的最主要因素之一，因此在看房過程中，置業(yè)顧問都會(huì)著重對(duì)地鐵線路建設(shè)進(jìn)行宣傳。“R1線目前已經(jīng)動(dòng)工，R2號(hào)線雖然還在規(guī)劃中但也是勢(shì)必要建的。我們是距離R2線的省文化中心站最近的項(xiàng)目，因此售房時(shí)這也是我們的賣點(diǎn)之一。五分鐘便可步行到地鐵站，這條線路又直通濟(jì)南東西，所以很多在濟(jì)南東部工作的購房者也會(huì)買我們的房子，地鐵投入使用后幾分鐘就能到達(dá)單位了。”

　　置業(yè)顧問告訴筆者，早在2012年前，濟(jì)南西部新城的樓盤在宣傳時(shí)往往主打“西客站”這個(gè)交通樞紐，而三年過去，西部的置業(yè)熱點(diǎn)儼然早已發(fā)生變化。“不管是什么時(shí)候，軌交對(duì)于房價(jià)的推動(dòng)作用一直以來都尤為明顯。我們可以參照一下北京、上海、南京等發(fā)展較快的大城市，對(duì)比一下修建地鐵前后附近的房價(jià)就能看出軌道交通對(duì)購房者置業(yè)區(qū)位的影響。拋開房價(jià)不說，地鐵沿線也勢(shì)必會(huì)使人流集中，隨之帶動(dòng)附近的商業(yè)發(fā)展。濟(jì)南的東部相比西部新城要發(fā)展的早一些，相比之下樓盤的價(jià)格已經(jīng)處于高位。西客站片區(qū)作為后起之秀，這兩年環(huán)境和配套也逐漸趕上東部，但在樓盤定價(jià)的方面相比東邊CBD附近還一直維持在較低的價(jià)位。自從有了軌道交通，在西部買房、到東部工作就成了不少年輕剛需的首選。”產(chǎn)城融合 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　筆者走訪發(fā)現(xiàn)，目前西客站在售樓盤中，價(jià)位仍多在6500—8000元/平方米，一位對(duì)西部樓盤較為熟悉的購房者對(duì)筆者說：“西邊的這些在售樓盤，從今年來看，價(jià)格的變化不是太大，一些樓盤上調(diào)了200元至300元左右，但有很多是通過折扣幅度變小來體現(xiàn)。但是如果把R1、R2沿線樓盤的價(jià)格與兩、三年前相比，足以看出快速軌道交通對(duì)區(qū)域土地價(jià)值的巨大影響。撇開新城不說，就連R1線連接的長清大學(xué)科技園附近的樓盤近年來也因軌道的建設(shè)而房價(jià)上漲。等到建成通車后，附近目前在建的樓盤大多已經(jīng)交房入住，我們就都體驗(yàn)到了軌道交通給工作生活帶來的便捷度，以及帶來的巨大增值潛力。”

　　目前，西城新城核心片區(qū)的樓盤以剛需和首改為主。恒大天璽、恒大·翡翠華庭、綠城·臘山御園主打高端改善型居住需求;恒大雅苑、鑫苑世家則以剛性需求為主。金科城是西城片區(qū)的老面孔，銷售周期已久，但后續(xù)入市的新產(chǎn)品也不少。而以西城·西進(jìn)時(shí)代中心、恒大財(cái)富中心為代表的商業(yè)綜合體、寫字樓等產(chǎn)業(yè)性項(xiàng)目也成為西城發(fā)展新的主旋律。

　　筆者走訪了中建·錦繡瀾庭、海亮·藝術(shù)華府、恒大天璽等項(xiàng)目，售樓處均在項(xiàng)目規(guī)劃圖或沙盤中重點(diǎn)標(biāo)明了地鐵線的情況。對(duì)于西城片區(qū)的在售項(xiàng)目而言，目前R1、R2線的利好還未發(fā)揮實(shí)際作用，但早已對(duì)周邊項(xiàng)目的成交、來訪量造成巨大影響。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前開發(fā)商都很看好營運(yùn)后的未來，目前西部新城的購房者，也不再局限于地緣，還有一些是來自其他區(qū)縣，他們期待隨著地鐵的開通，能帶來更多其他區(qū)域的客戶，比如城東、城南的改善型的客戶，也將會(huì)選擇在西城片區(qū)置業(yè)。

　　筆者了解到，伴隨著產(chǎn)城融合的縱深發(fā)展，一系列重磅商業(yè)配套和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目也在西城不斷完善。印象濟(jì)南的初具規(guī)模，使得西部片區(qū)更彰顯齊魯文化內(nèi)涵;世界零售巨頭麥德龍加盟西城，填補(bǔ)了西客站片區(qū)零售商超空白的歷史;GBF全球商品直采中心進(jìn)駐西城，筆者實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，該購物中心匯集愛馬仕、香奈兒、路易威登、古馳、普拉達(dá)、巴寶莉等奢侈品牌，以及歐洲古典家具飾品、進(jìn)口食品、日用品。泉城人不用“海淘”就能買到世界各種大牌產(chǎn)品，價(jià)格比同類賣場(chǎng)便宜20%。在未來，地鐵的開通、片區(qū)商業(yè)配套的逐步補(bǔ)齊，將促成未來西城商住氛圍的進(jìn)一步濃厚和成熟。

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