此外，還征收了與城市建設(shè)相關(guān)多種稅費(fèi)。比如，市政費(fèi)、電力設(shè)施費(fèi)、天然氣管道費(fèi)、通信設(shè)備費(fèi)、自來水管道費(fèi)、教育設(shè)施建設(shè)費(fèi)、園林綠化費(fèi)、地下管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、人防設(shè)施建設(shè)費(fèi)、海綿城市建設(shè)費(fèi)等。“我國(guó)征收的這些稅費(fèi)，在國(guó)外有好幾種已經(jīng)包含在房產(chǎn)稅當(dāng)中。”胡光輝表示。

　　在購(gòu)買住房的交易和持有環(huán)節(jié)，也要繳納多種稅費(fèi)。比如，契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、物業(yè)維修基金、有線電視初裝費(fèi)、天然氣安裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、印花稅、登記抵押費(fèi)、公攤費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。二手房交易中，購(gòu)房不足2年的要按交易全額繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅，還要按成交價(jià)格減去房屋原值和相關(guān)稅費(fèi)后的余額，繳納20%的個(gè)人所得稅、2.4%的中介服務(wù)費(fèi)。對(duì)于非唯一住房，需要繳納1%的個(gè)稅和1%——3%的契稅，即便是“滿五唯一”住房，交易稅費(fèi)也達(dá)到總價(jià)的5%左右。

　　在美國(guó)居住多年的南京市民朱先生向本刊記者表示，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)改善換房的交易成本較高，賣掉小房子，再買一套大房子，就要繳納幾十萬元的稅費(fèi)，基本上“吞食”掉了一套房子幾年的增值收益。“國(guó)外只對(duì)售房后18個(gè)月內(nèi)未購(gòu)置新房的凈收入，開征資本利得稅。國(guó)內(nèi)是買和賣都收稅，這就限制了改善需求，不太合理。”

改革尚需破解四個(gè)阻力區(qū)

　　業(yè)內(nèi)人士、專家和普通購(gòu)房者都向《瞭望》新聞周刊記者表示，我國(guó)大多數(shù)老百姓擁有的住房都用來自住，屬于滿足基本需求，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革應(yīng)考慮國(guó)情差異、發(fā)展階段不同與居民收入水平差距。因此，目前征收房地產(chǎn)稅需要突破四個(gè)阻力區(qū)。

　　一是要有切合國(guó)情的稅收減免。

　　根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)購(gòu)房者中首次置業(yè)的剛性需求人群多年來始終占大多數(shù)，購(gòu)買二套房改善型需求者居次。胡光輝建議征收房地產(chǎn)稅時(shí)減除土地價(jià)格。“我國(guó)房?jī)r(jià)中有一大半是土地的價(jià)值，市中心300萬元的住宅，可能200萬元是地價(jià)。”據(jù)其介紹，在房地產(chǎn)稅收制度完善的國(guó)家和地區(qū)，比如美國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)，其房產(chǎn)持有稅都有相應(yīng)扣除。美國(guó)首套房購(gòu)買者可以享有減免個(gè)人所得稅的待遇。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉也介紹說，美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，除扣除項(xiàng)以外，實(shí)際稅基還要在房屋評(píng)估值的基礎(chǔ)上再打4——6折，還會(huì)限制稅率和用途，房?jī)r(jià)漲了還要降低稅率，確保稅負(fù)不超過收入的3%——4%。而且，首套房、低收入者、孤寡人群都有很大減免。

　　二是要做到征稅對(duì)象公平。

　　我國(guó)大城市周邊小產(chǎn)權(quán)房比較普遍、數(shù)量較多。小產(chǎn)權(quán)房未繳納任何稅費(fèi)，卻享受城市基礎(chǔ)設(shè)施投入和各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展帶來的紅利，獲得了相當(dāng)可觀的經(jīng)營(yíng)性收益。如果只針對(duì)購(gòu)買了合法商品住宅的居民征收房地產(chǎn)稅，顯然不公平。

　　此外，我國(guó)帶有福利性質(zhì)的住宅體量巨大，是否征收?如何征收?都應(yīng)該有理有據(jù)。專家表示，我國(guó)住宅有央產(chǎn)、單位產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)房，還有房改房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、限價(jià)房、自住商品房和共有產(chǎn)權(quán)房等很多種。如果征稅界定不清，反而可能會(huì)加大不公。

　　三是房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估要做到合理。

　　專家表示，我國(guó)各類住宅小區(qū)按照產(chǎn)權(quán)、品質(zhì)、位置、物業(yè)服務(wù)、學(xué)區(qū)等不同，價(jià)格相差很大。除了房屋形成原因和成本的不同，以及是否繳納土地出讓金和各種稅費(fèi)造成的價(jià)值評(píng)估障礙，還有公共配套不同帶來的差異。

　　比如，學(xué)區(qū)房的房屋質(zhì)量可能很差，但交易價(jià)格很高。對(duì)于原住戶而言，其收入大多并不高，居住面積狹小。如果基于換房而需繳納高昂房地產(chǎn)稅，對(duì)原住戶可能是沉重負(fù)擔(dān)。此外，一個(gè)小區(qū)里樓層朝向不同的同戶型住宅，可能價(jià)格差異較大。但目前普遍缺乏專業(yè)化房產(chǎn)評(píng)估公司，真實(shí)市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)之間差距很大。

　　四是我國(guó)房產(chǎn)信息不充分和不完整的問題仍然突出。

　　房地產(chǎn)信息管理部門人士介紹，有的家庭居住了十多年的住房仍未能取得合法的產(chǎn)權(quán)證明;有的經(jīng)租房和原有私產(chǎn)因各種原因而失去了產(chǎn)權(quán)證明;有的人為免交契稅而長(zhǎng)期不去辦理登記;以企業(yè)名義購(gòu)買但個(gè)人享用，還有代持的和無名卻實(shí)際占有等等情況。如何準(zhǔn)確全面獲取房屋信息，仍然是一項(xiàng)長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)。

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