房源每月都在增加  看房次數(shù)直線下滑

◆導(dǎo)報(bào)首席記者 王延鋒 濟(jì)南報(bào)道

    “濟(jì)南調(diào)整二手房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格后，對(duì)市場(chǎng)實(shí)際影響不大。但現(xiàn)在的二手房整體成交清淡，價(jià)格有微幅下跌的勢(shì)頭。”9日，濟(jì)南21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)某店負(fù)責(zé)人張先生向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者如此說(shuō)道。
    來(lái)自鏈家的交易數(shù)據(jù)顯示，近5個(gè)月來(lái)，鏈家每個(gè)月新增二手房房源整體呈上升趨勢(shì)，但鏈家?guī)б庀蛸I(mǎi)房人看房的次數(shù)卻呈直線下滑之勢(shì)。
    “樓市的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。二手房觀望氣氛很濃，很多買(mǎi)房人在等著房?jī)r(jià)下降，而賣房人也不愿輕易降價(jià)，交易相對(duì)比較清淡。”前述張先生向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)道。

計(jì)稅調(diào)整影響不大

    從本月1日開(kāi)始，濟(jì)南市調(diào)整了存量住房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格。新政策實(shí)施幾天，部分小區(qū)的評(píng)估計(jì)稅價(jià)格調(diào)整額度已經(jīng)大致清晰，大部分小區(qū)上調(diào)幅度均比較大。比如，和平路附近的甸柳小區(qū)由6000元/平方米上調(diào)至14600元/平方米左右，魯能領(lǐng)秀城由6000元/平方米上調(diào)至15200元/平方米左右。
    根據(jù)濟(jì)南市稅務(wù)局此前的通知，本次調(diào)整計(jì)稅價(jià)格的目的是為了“全面客觀準(zhǔn)確反映我市存量住房交易價(jià)格水平，提高交易環(huán)節(jié)計(jì)稅依據(jù)的準(zhǔn)確性”。那么，調(diào)整之后，對(duì)市場(chǎng)的影響到底有多大？
    經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，如果按照評(píng)估計(jì)稅價(jià)格納稅的話，買(mǎi)賣雙方通常需要多繳納數(shù)萬(wàn)元的稅額。
    目前，二手房交易納稅科目主要包括增值稅、個(gè)稅和契稅。其中，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房未滿兩年的二手房來(lái)說(shuō)，增值稅是大頭，其納稅額為交易總價(jià)的5%；若賣房人購(gòu)房時(shí)間已經(jīng)超過(guò)2年，增值稅免征。個(gè)稅和契稅的納稅金額也都是以交易總價(jià)為基礎(chǔ)測(cè)算，比如若個(gè)人購(gòu)房未滿5年，其在出售房屋是需要按照房屋總價(jià)的1%征收個(gè)稅；若所售房屋面積大于90平方米，且買(mǎi)房人為二套房的話，需要按照交易總額的2%繳納契稅。
    以魯能領(lǐng)秀城為例計(jì)算，一套100平方米的房子、購(gòu)房未滿兩年且買(mǎi)方為二套房，若按照評(píng)估計(jì)稅價(jià)格繳稅，調(diào)整之前雙方需要繳納4.66萬(wàn)元的稅額，調(diào)整之后需要繳納11.80萬(wàn)元的稅額。這樣算下來(lái)，買(mǎi)賣方雙方繳稅額度提升了6萬(wàn)多元，升幅可謂很大。
    “實(shí)際上，在二手房買(mǎi)賣過(guò)程中，納稅額很多時(shí)候都不以評(píng)估計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。”張先生向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者介紹道。
    根據(jù)相關(guān)政策，在實(shí)際交易中，對(duì)于納稅人申報(bào)的交易價(jià)格超過(guò)存量房?jī)r(jià)格評(píng)估值的，按照納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅。對(duì)于評(píng)估認(rèn)定納稅人申報(bào)的交易價(jià)格偏低的,有正當(dāng)理由的,按申報(bào)交易價(jià)格征稅；未能舉證正當(dāng)理由的，稅務(wù)人員會(huì)以系統(tǒng)評(píng)估價(jià)為參考確定計(jì)稅依據(jù)。
    “二手房的成交價(jià)格，通常都是遠(yuǎn)高于評(píng)估計(jì)稅價(jià)格。有時(shí)候，買(mǎi)賣雙方達(dá)成一致刻意避稅時(shí)，會(huì)出現(xiàn)成交價(jià)格低于評(píng)估計(jì)稅價(jià)格的現(xiàn)象。而在現(xiàn)實(shí)的交易中，一套房子動(dòng)輒二三百萬(wàn)元，買(mǎi)房人通常需要貸款。即使買(mǎi)賣雙方有意避稅，為了不影響貸款額度，網(wǎng)簽的價(jià)格通常不會(huì)很低。所以大部分交易都是以買(mǎi)賣雙方的申報(bào)價(jià)格計(jì)稅的，而非以存量房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格計(jì)稅，后者的調(diào)整對(duì)實(shí)際交易影響并不是很大。”張先生向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)道。

“要想賣房，就得降價(jià)”

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